伴随新增房贷利率的不断下调，存量房贷“降息”的呼声也渐高。南都湾财社记者注意到，本月以来，金融管理部门、住建部门陆续对房贷利率政策作出表态。7月14日，央行货币政策司司长邹澜在国务院新闻办新闻发布会上表示：“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
日前，住建部部长倪虹在企业座谈会上也表示，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
南都湾财社记者从业界的解读了解到，按照央行给出的指引，存量房贷利率调整大致有两种做法——直接降（变更合同条款）；间接降（贷款以新换旧，银行对借款人发放新的、利率较低的贷款，并且新的贷款可用来替换借款人手中的旧的、利率较高的贷款），而且贷款置换原则上应限于本行。但总体上，必须以市场化、法制化为基本原则。
那么，深圳存量房贷政策是否有破冰之举？日前，针对网传兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券的说法，该行对南都湾财社记者表示，该举措目前仅在广州分行下辖若干支行创新试点，并未大量推广。
不过，深圳地区无缘“尝新”。兴业银行深圳分行向南都湾财社记者明确表示，该行具体规则在制定中，暂无变化。
截至7月下旬，南都湾财社记者走访注意到，包括建行在内的深圳多家主流银行均表示，仍按原有的合同利率来执行房贷利率，暂未收到有关存量房贷利率调整的政策文件。其中深圳某国有大行表示：“已经关注到相关消息，但目前暂未收到政策执行的具体方案，后续我行将持续关注和跟进。”
有银行回复，“相关方案目前还在准备中”。还有深圳股份行人士称，争取尽快推出相关流程和方案。这也意味着，深圳存量房贷政策仍“按兵不动”。
值得注意的是，据乐有家研究中心发布调研数据显示，对于当前能促进市民购房的动机，深圳市民最希望能降低存量房贷利率，占比达到28%，呼声最高，其次是降首付比例，占比21%。
实际上，存量房贷调低的政策并非先例。早在2008年10月，为了应对房地产需求下滑，央行发文宣布将商业性个人住房贷款利率的下限，由贷款基准利率的0.85倍变为0.7倍。
如何看待这一轮的政策信号？降低存量房贷利率是否为大趋势？一位深圳地产行业资深分析师认为，目前央行仅仅是“支持和鼓励”“自主协商”。换而言之，“央行只是指明了方向，但执行的权力依然在银行。银行要是不同意，那也没办法。”该分析师进一步指出，“但无论如何，央行松口是一个非常积极的信号”。
不过，有学者认为，下调存量房利息可能性不大。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉发文表示，“首先要遵循合同法”。简单而言，首要前提是遵循“市场化、法制化”，不能随意变更合同。
实际上，随着6月LPR的下调，北京、上海、广东、苏州等多地新增房贷利率也已相应调整，多地首套房贷利率进入“3时代”。
根据中指研究院监测数据，2023年以来全国已有超过40个城市调整首套房贷利率下限至4%以下。据南都湾财社记者了解，以大湾区城市为例，珠海、中山等城市首套房贷最低利率已经降至3.7%，肇庆、惠州等城市取消了首套房贷利率下限。
深圳地区的房贷利率如何？据记者走访了解，基本上目前深圳主流商业银行在深圳地区的首套房贷利率为LPR+30BP，二套房贷利率为LPR+60BP，即首套房贷款利率为4.5%、二套房为4.8%。
据观察，此前在高峰时，深圳首套房贷利率曾达到LPR+45BP，二套房为LPR+95BP。
但是，相比诸多二三线城市乃至个别一线城市，深圳的首套房贷款利率在多轮下调后依然偏高。作为参照，目前广州的首套房贷款利率为LPR，即4.2%，低于深圳。
深圳中原研究中心认为，2023年属于房地产市场调控加码的一年，经济下行压力加大，市场调整，稳定房价成为未来市场的调控重心。对于深圳来说，目前市场价格稳定，调控放松概率不大，但银行利率有望继续降低。
展望未来，有分析人士提醒，LPR仍有可能下调，以应对经济复苏的不确定性和不平衡性；同时，深圳楼市也需要根据自身特点和实际情况，灵活调整政策力度和方向，保持市场活力和稳定。
采写：南都湾财社记者 卢亮 实习生 郑冰冰
